В нашей классификации следует привести следующие типы жилых домов, где востребованы элитные апартаменты в аренду:
Входная группа, помещения общего пользования В 23% случаев потенциальный арендатор принимает отрицательное решение при просмотре квартиры на основании того негативного впечатления, которое оставил в его сознании сам подъезд, в котором расположена желаемая квартира. По этой причине практически каждый четвертый арендатор даже не доходит до самой квартиры в случае, когда его отпугивает уже вид и состояние входной группы.
В ожидании будущего арендатора подъезд его жилища должен быть просторным, проветренным, светлым, желательно охраняемым профессиональной службой, консьержем или, как минимум, оборудованным элементарными средствами безопасности.
Тягостное впечатление создают темные казематные стены лестничных клеток, вырванная электропроводка, мерцающее или бездействующее освещение. По состоянию подъезда арендатор оценивает не только свое утреннее настроение, но и культуру бытия окружающих его соседей. Зачастую стоимость аренды отдельно взятой квартиры с лихвой окупает достойный ремонт всего подъезда и лестничной клетки.
Дополнительная инфраструктура в пределах жилого комплекса добавляет веса Вашей квартире в глазах потенциального арендатора, однако, в отличие от привлекательности квартиры при ее приобретении, не приносит владельцу апартамента дополнительных дивидендов.
Современный арендатор предпочитает заниматься спортом и вести социальную активность одновременно, предпочитая развитую сеть современных фитнесс-центров, где он сможет общаться не только с соседями по квартире, но и с другими посетителями такого клуба. Не более 1% запросов включают требования по наличию бассейна или спортивного клуба в жилом комплексе. Более 70% арендаторов при первичном просмотре будущей квартиры отказываются от изучения дополнительных объектов инфраструктуры в жилом комплексе.
Для создания идеального места проживания будущего арендатора необходимо правильно ориентироваться на состав его семьи. Особенным дефицитом пользуются квартиры с большим (более трех) количеством спален. Полноценной семье скорее всего потребуется квартира площадью от 100 кв. м., содержащая:
# Не менее двух полноценных спален
# Не менее двух ванных комнат, при этом желательно, чтобы хозяйская спальня имела отдельную ванную и гардеробную комнаты
# Просторную кухню
# Достаточное количество подсобных помещений
Для одинокого арендатора количество комнат не имеет решающего значения. Такой клиент прежде всего ценит удобство местоположения и функциональность планировки.
Квартиры, спланированные по коридорной системе, или распашонки, где вход во все комнаты осуществляется из единого холла, значительно уступают тем апартаментам, где можно четко отделить приватную зону (спальню, хозяйский санузел, детскую,
гардеробную) от гостевой (гостиная, столовая, прихожая, гостевой санузел, кухня, гостевая спальня, кабинет, каминный зал и прочие помещения). При этом гостевая зона должна располагаться ближе к входу в квартиру.
В случае, если Ваша квартира станет местом проведения важных встреч и приемов, кухня должна быть спланирована таким образом, чтобы иметь отдельный вход (не только через столовую или гостиную) для детей и горничных.
При отделке арендной квартиры необходимо принимать во внимание тот факт, что Ваш личный вкус может отличаться от требований арендатора.
Отделка квартиры должны быть выполнена качественно. На сегодняшнем рынке недвижимости фактически все достойно отделанные квартиры востребованы, однако приведенные ниже практические рекомендации помогут Вам подготовить квартиру, наиболее универсально соответствующую ожиданиям Вашего арендатора.
Крашеные стены предпочтительнее всех иных решений. Наличие любых орнаментов, темных тонов уменьшает количество потенциальных арендаторов, что особенно верно для квартир, сдающихся без мебели. Скорее всего, клиент установит свою мебель и отделка должна соответствовать ее стилю. Светлые и пастельные тона окраски стен придадут помещениям дополнительный объем.
Линолеум в отделке элитной квартиры исключается. Холодный и шумный ламинат удешевляет восприятие квартиры. Предпочтителен качественный паркет. Темный паркет, как и красное дерево, далеко не всегда гармонирует с привозимой арендатором мебелью. Для просторной квартиры без мебели полы должны быть выполнены из светлого дуба, бука или ясеня.
Универсальным цветовым решением для дверей является белый или совпадающий с цветом паркетного пола.
Климатические условия и шум в центральных районах города требуют использования стеклопакетов. Отдельно следует отметить потребность в наличии москитных сеток, которые следует заказать вместе со стеклопакетами. Даже если Ваша квартира будет сдаваться без мебели, клиент не привезет с собой карнизы, шторы или занавески. В случае, если Ваша квартира предлагается без мебели, цветовую гамму штор можно согласовать при переговорах с арендатором с учетом его мнения. В случае, если квартира меблирована, шторы должны вписываться в общую гамму интерьера квартиры. Как правило, арендаторы просят установить затемняющие роль-жалюзи в спальных комнатах и светлые нейтральные занавески в гостиных. Арендатор может обратиться с просьбой демонтировать парчовые, бархатные и другие претенциозные шторы, которые не являются универсальным решением. Вертикальные и горизонтальные жалюзи офисного типа неприемлемы для жилых помещений.
Современная квартира должна быть оборудована системами кондиционирования воздуха.
Супердорогие люстры, как и заведомо дешевые решения могут не соответствовать ожиданиям клиента. В случае аренды немеблированной квартиры можно согласовать эти детали с арендатором. Ванные комнаты и коридоры, как правило, оборудованы нейтральными встроенными светильниками.
Интернет, спутниковое телевидение:
Дорогостоящая квартира должна быть оборудована выделенной линией скоростного доступа в Интернет и спутниковой антенной. Предпочтения арендаторов разнятся в зависимости от их национальной принадлежности (Astra для Французов или Hot Bird для англичан), поэтому установка спутниковой антенны по согласованию с арендатором вполне уместна.
Оборудование ванной комнаты:
Большая квартира требует наличия как минимум двух помещений, оборудованных для принятия ванны или душа. Если одна ванная комната относится к хозяйской спальне, то вторая должна иметь прямой доступ из других помещений квартиры. Джакузи рассматривается иностранными арендаторами как место для приема расслабляющих ванн. Поэтому при наличии джакузи клиент ожидает также увидеть рядом и душевую кабину для повседневного пользования. Большие семьи ожидают наличия двух раковин в ванных комнатах. Клиенты предпочитают видеть стиральную и сушильную машины двумя отдельными агрегатами. Несмотря на все разговоры о вредности для здоровья теплых полов клиентам это нравится. Сантехническое оборудование определенно должно быть качественным, но многие клиенты не оценят таких изысков как сантехника от Филиппа Старка. Белый цвет сантехники является универсальным.
Квартиры, предлагающиеся в аренду без бойлера, сегодня являются исключением из правил.
Оборудование кухни:
Даже квартиры без мебели должны иметь полностью оборудованную кухню.
Универсальный набор включает:
# Плита
# Духовка
# Посудомоечная машина
# Вытяжка (предпочтительно соединенная с воздухоотводом)
# Холодильник
Площадь рабочего стола и объем шкафов на кухне должны соответствовать размеру квартиры. Кухни, объединенные с гостиными, уместны в современном интерьере и для квартир, рассчитанных на проживание малочисленной семьи.
Меблировка
Квартиры в бюджете до 3000 долларов США в месяц, размером до 120 кв.м. должны быть меблированы. Если квартира рассчитана на одинокого арендатора, подойдет стандартная недорогая, но функциональная мебель (например, IKEA).
Если уровень дома и отделки квартиры предполагают высокобюджетного арендатора, то и мебель должна соответствовать.
80% иностранных арендаторов просторных и дорогостоящих апартаментов самостоятельно устанавливают мебель в квартире. Многие из них уже имеют свою мебель, а компания оплачивает расходы по доставке.
Если Ваша квартира большого размера уже со вкусом меблирована, мы сможем найти арендатора для Вас, но надо быть готовым к просьбе мебель вывезти, хотя бы частично. Кстати, 90% арендаторов дорогих апартаментов из числа соотечественников предпочитают именно меблированные квартиры.
Даже арендуя квартиру без мебели, клиент не привезет с собой:
1. Шторы, жалюзи и карнизы.
2. Осветительные приборы.
3. Гардеробы.
Для установки и разумного оборудования гардеробных при входе и в спальнях нет необходимости ожидать арендатора.
Уровень отделки, меблировки и оборудования квартиры должны соответствовать качеству дома, престижности района и размеру квартиры. Планировка и отделка квартиры для целей сдачи в аренду должны универсально подходить требованиям будущего арендатора, составу его семьи. Мебель в квартире должна гармонировать с отделкой.
Примеры некоторых очевидных ошибок, которых следует избежать при подготовке квартиры к сдаче в аренду: Роскошная квартира расположена в неудачном районе или доме. Спальные комнаты окнами выходят на шумную улицу. Большая квартира оборудована одним санузлом. Ванные комнаты имеют вход только из двух спален при наличии в квартире других спальных комнат. В многокомнатной квартире кухня объединена с гостиной или имеет недостаточный размер. Кухня расположена относительно далеко от столовой и гостиной. Арендодатель планирует пояснить арендатору, что при наличии горничной посудомоечная машина не нужна, а стиральная машина, оборудованная сушкой, равноценна отдельным агрегатам.
Маленькая квартира, рассчитанная на молодого и одинокого арендатора, отделана в тяжелой классике. Арендодатель полагает возможным за счет аренды окупить инвестиции в массивные люстры Сваровски или Мурано, сантехнику от Филиппа Старка.
Для того, чтобы сдать в аренду престижную квартиру, Вам необходимо обратиться к услугам профессиональной риэлтерской компании. Достойная риэлтерская компания обеспечит посещение Вашей квартиры профессиональным брокером, который позаботиться о том, чтобы сфотографировать, детально описать Вашу квартиру. При работе с риэлтером предоставьте ему максимум информации о своей квартире.
Показ Вашей квартиры организовывает риэлтерская компания, к помощи которой Вы обратились. При показе квартиры не должно присутствовать слишком много людей - родственников или гостей лучше попросить прогуляться. Для того, чтобы сдать Вашу квартиру, ее необходимо показывать. Чем больше мы показываем Ваши апартаменты, тем короче сроки их успешной сдачи в аренду. Дайте возможность профессиональному брокеру использовать имеющиеся в его арсенале навыки и знания для того, чтобы правильно преподнести объект будущему арендатору. Выберите удачное для показа квартиры время дня, учитывая естественное солнечное освещение, пробки и прочие детали. Квартира должна быть убрана, не следует перегружать ее мебелью, личными вещами и мелкими деталями интерьера. Если Вы говорите на языке потенциального арендатора, продемонстрируйте ему это. Во время показа источайте доброжелательность и улыбайтесь. Ваше опоздание на показ может заставить арендатора изучить все "прелести" Вашего подъезда. Если квартира находится в состоянии ремонта, проконсультируйтесь с брокером касательно даты начала показа квартиры. При сдаче в аренду меблированной и уже обжитой квартиры особенно важно провести предпродажную подготовку, включающую генеральную уборку, химическую чистку мебели. Клиенты очень часто обращают внимание на состояние кухонного оборудования, например, фильтров в вытяжке. Чем более квартира готова к въезду будущего арендатора, тем более привлекательной и желанной она выглядит.
Повторное посещение квартиры означает реальную заинтересованность клиента именно Вашей квартирой, но это не означает, что перед принятием решения он посещает вторично только Вашу квартиру. Перед показом проконсультируйтесь с брокером касательно своих скоординированных действий.
Выразите клиенту свою доброжелательность и продемонстрируйте гостеприимство.
Арендатор ориентируется на добрые взаимоотношения с Вами в длительной перспективе, поэтому ожидает увидеть в Вас честного партнера и друга.
Постарайтесь избежать негативной реакции на пожелания Вашего оппонента.
Дополнительные претензии арендатора зачастую не превышают 1-2% годовой стоимости аренды. Бывает и так, что вопрос, по стоимости равный неделе простоя квартиры, становится на переговорах камнем преткновения.
При обсуждении условий аренды клиент, скорее всего уже согласовал текст договора с юристами своей компании. Обязательно ознакомьтесь с текстом договора и предварительно обсудите все возможные изменения с Вашим брокером.
Практические аспекты приема-передачи квартиры
При передаче ключей от квартиры убедитесь в том, что арендатор понимает, как ими воспользоваться. Продемонстрируйте местоположение вентилей, предохранителей.
Научите пользоваться Вашей бытовой техникой. Обязательно предоставьте клиенту свой контактный телефон, желательно, телефон Вашего доверенного лица. Не забудьте дать клиенту сведения о номере телефона в квартире, кодах в подъезде, почтовый адрес и индекс. Наш брокер поможет Вам уделить внимание всем этим деталям.
При передаче квартиры в пользование арендатору и по окончании срока аренды при передаче квартиры обратно арендодателю стороны подписывают соответствующий акт приема-передачи.
Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания арендаторам / нанимателям на основании договора найма или аренды.
Законодательство предусматривает заключение договора аренды, если арендатором по договору выступает юридическое лицо. В том случае, если нанимателем квартиры является физическое лицо, заключается договор найма жилого помещения.
Право сдачи жилья в аренду / найм принадлежит его собственнику. Арендодателями / наймодателями могут быть также лица, управомоченные / уполномоченные собственником сдавать имущество в аренду / найм.
Договор аренды/найма заключается в письменной форме и юридически закрепляет права и обязанности каждой из сторон. Объектом такого договора может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Договор аренды / найма считается заключенным с момента его подписания, а срок аренды начинается с момента передачи квартиры, закрепленного актом приема-передачи жилого помещения, находящейся в ней мебели и оборудования.
При подписании договора аренды/найма необходимо обратить внимание на правоустанавливающие документы:
# Правоустанавливающие документы, то есть документы, на основании которых квартира принадлежит арендодателю/наймодателю, должны быть оформлены в соответствии с законом.
# В случае если договор аренды/найма подписывает представитель какой-либо из сторон, такой представитель должен представить соответствующую доверенность.
Особое внимание нужно уделить кругу полномочий такого представителя (имеет ли он право подписывать договор аренды /найма, получать арендную плату и пр.)
# В случае если арендодателем/наймодателем является несовершеннолетний, необходимо разрешение органов опеки и попечительства.
В заключаемом договоре обязательно должны быть прописаны реквизиты обеих сторон:
# Фамилия, имя, отчество или название компании.
# Адрес регистрации по временному или постоянному месту пребывания физического лица.
# Паспортные данные физического лица, юридический и фактический адрес компании, банковские реквизиты.
# В случае, если арендодателем выступает индивидуальный предприниматель, необходимо указать данные его свидетельства о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Любой риск можно минимизировать, если грамотно подойти к составлению договора, указать все существенные его условия.
Без указания существенных условий договор аренды/найма может быть признан недействительным. К существенным условиям следует прежде всего отнести:
# Объект договора. К характеристикам сдаваемого помещения следует отнести: адрес, площадь помещения, этаж, номер квартиры.
# Ставка арендной платы и порядок ее определения или возможного изменения в будущем. Сроки оплаты.
# Срок действия договора.
# Подробное описание прав и обязанностей сторон, подписывающих соглашение.
Правильно составленный текст договора защитит Вас в дальнейшем от:
# Преждевременного прекращения действия договора,
# Задержек с внесением арендной платы,
# Передачи вашей квартиры в субаренду третьим лицам без Вашего согласия,
# Конфликтов с соседями,
# Несанкционированного Вами появления в квартире домашних животных, и прочих неблагоприятных последствий.
Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор:
# Пользуется квартирой и установленным в ней оборудованием с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями этих условий.
# Существенно ухудшает жилое помещение.
# Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и иные основания досрочного расторжения.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
# Арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.
# Переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.
# Имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и иные основания досрочного расторжения.
Как правило, арендатором при подписании договора аренды/найма вносится страховой депозит - залоговая сумма в размере месячной арендной ставки, которая передается собственнику квартиры на случай возможного нанесения ущерба квартире и установленного в ней оборудованию (повреждение мебели, поломка техники и т.п.). В случае если до конца срока аренды ничего подобного не происходит, страховой депозит возвращается арендатору или засчитывается в качестве оплаты за последний месяц аренды.
Таким образом, заключив контракт, Вы страхуете себя от многих возможных неприятностей, поскольку Ваш арендатор/наниматель не проигнорирует выплату очередной арендной платы, не повредит мебель и не сломает дорогостоящую технику.
Даже если что-нибудь из вышеперечисленных сюрпризов произойдет, и арендатор не будет готов исправить сложившуюся ситуацию, суд решит, кто прав, а кто виноват.
Страхование апартаментов, в большинстве случаев, осуществляется владельцем квартиры. При условии, что в Вашей квартире проведены дорогостоящие ремонтные работы и находится дорогая мебель, то прежде, чем сдавать жилье в аренду, следует позаботиться о его страховании.
При сдаче в аренду квартиры следует уделить особое внимание двум аспектам страхования имущества:
Объектом страхования являются имущественные интересы собственника, связанные с владением, распоряжением, пользованием жилым помещением, сдаваемым в аренду/найм. Возмещению подлежат убытки от повреждения или гибели имущества вследствие следующих событий: пожара и порчи имущества продуктами горения, повреждения застрахованного имущества водой из водопроводных, канализационных, отопительных систем и систем пожаротушения, злоумышленных действий третьих лиц.
Объектом страхования являются имущественные интересы владельца квартиры, связанные с обязанностью последнего в порядке установленном действующим законодательством возместить ущерб, нанесенный третьим лицам в результате, например, пожара, затопления и пр. Страховым случаем признаются события (факты) причинения ущерба имуществу, жизни или здоровью третьих лиц владельцем квартиры, при эксплуатации жилого помещения, в результате чего у владельца - страхователя возникает обязанность возместить причиненный ущерб в соответствии с претензией пострадавшей стороны.
Размеры страхового взноса зависят, в том числе и от условий эксплуатации имущества. Во многих страховых компаниях страхование квартиры, сдаваемой в аренду, осуществляется с применением повышающего стоимость страхования коэффициента.